Outre l’acquisition de sa résidence principale, l’immobilier est un très bon moyen de développer son patrimoine.
Dans cette optique, l’investissement locatif permet non seulement de se constituer un patrimoine en réalisant des effets de levier, mais aussi de générer des revenus complémentaires.
Les différents dispositifs fonciers existants contribuent d’ailleurs à accroître l’attractivité de cet investissement.
Or, pour réaliser une bonne opération, il est nécessaire de prendre en compte l’investissement dans sa globalité. Ainsi, l’état du marché et les possibilités de location ou de revente à un prix convenable sont des éléments à évaluer lors de l’achat.
Votre budget doit également intégrer l’ensemble des dépenses auxquelles vous devrez faire face. Il s’agit notamment des frais de notaire, des impôts (impôt sur le revenu foncier et impôts locaux), des éventuelles charges de copropriété, des frais d’emprunt (frais de dossier, d’assurance…), des assurances (garantie des loyers), des frais de gestion éventuels (gestion confiée à une agence).
Les logements anciens, qui sont généralement les plus abordables et les mieux placés (les logements neufs se trouvant en principe en périphérie) sont aussi ceux qui nécessitent des travaux de rénovation.
De même, à partir de 2025, les “passoires thermiques” (logements dont les DPE sont classés G) ne pourront plus être loués et en 2028, ce sera le tour des logements classés F…
Enfin, il faut également prendre en considération le risque de carence et d’impayés de la part des locataires…
Ainsi, anticiper efficacement ces différents paramètres avant la réalisation de son investissement peut se révéler être un véritable parcours du combattant et demander un investissement personnel important…
Les SCPI (aussi appelées pierre papier) peuvent alors être une alternative intéressante.
Vous l’aurez compris, investir en immobilier est intéressant, mais pas n’importe comment...
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
La société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif qui a pour unique objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif (bureaux d’entreprises, commerces, hôtellerie, immobilier d’habitation…).
Il s’agit d’un placement spécifique, appelé « pierre papier » qui permet de détenir indirectement de l’immobilier pour un montant d’investissement plus faible que ne le nécessiterait une détention d’immobilier en direct.
Quels sont les avantages de l’investissement en SCPI ?
- Accessible à tous grâce à des mises de fonds limitées : vous pouvez adapter votre investissement à votre budget, le montant minimum d’une part étant de 150 €. De cette manière il est facile de développer et diversifier son patrimoine tout en maîtrisant ses coûts ;
- Opportunité de se constituer des revenus complémentaires : l’achat de parts de SCPI, par exemple à crédit, vous permet de vous constituer un patrimoine dont les revenus pourront rembourser le crédit dans un premier temps puis procurer des revenus réguliers et complémentaires lors de la retraite ;
- Une mutualisation des risques : la SCPI est composée de différents biens immobiliers (bureaux, commerces, hôtels, santé, habitations…). Cette diversification la rend moins sensible aux fluctuations du marché local susceptibles d’affecter la valeur/rentabilité d’un bien ;
- Une rentabilité importante : traditionnellement attachés à la pierre, 70% des Français se tournent en priorité vers l’investissement immobilier. En plus d’être un investissement peu risqué il est également un investissement très rentable. L’immobilier propose une combinaison rendement/risque idéale ce qui explique qu’il ait la cote !
- Aucune contrainte de gestion : contrairement à l’immobilier en direct, la gestion des SCPI est effectuée par des professionnels agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui s’occupent de trouver des locataires, de gérer les questions financières. L’agrément de l’AMF permet un contrôle du professionnalisme de ces sociétés (garanties suffisantes, sécurité des opérations, moyens financiers déployés…) ;
- Transparence fiscale et possibilité de bénéficier d’un régime foncier favorable
- Possibilité de revendre ses parts de SCPI facilement
L’immobilier en direct
Quels sont les avantages de l’immobilier direct ?
La possibilité d’effectuer de “bonnes affaires”
En investissant dans des logements anciens (plus abordables et mieux situés que les biens neufs) en espérant réaliser une plus-value (Attention toutefois à la fiscalité associée qui peut grandement minorer l’intérêt de l’opération en fonction du régime fiscal choisi).
Bénéficier d’une fiscalité intéressante dans le cadre d’une location meublée
Permettant de ne payer aucun impôt sur les loyers pendant toute la durée de l’amortissement (sous réserve du respect des règles fiscales associées).
Se constituer facilement un patrimoine.
Quels sont les inconvénients de l’immobilier direct ?
- Un investissement personnel important ;
- Surpayer un bien immobilier au moment de l’achat par rapport à sa valeur réelle ;
- Faire ses propres estimations de valeur à la revente ;
- Mal anticiper les charges associées à la réalisation de cet investissement ;
- Sous-estimer l’ampleur des travaux de rénovation (notamment en cas de passoire énergétique) ;
- Mal maîtriser la fiscalité et payer des impôts sur des revenus locatifs appréhendés par la banque dans le cadre d’un prêt immobilier.
